Kiinteistönkaupan kohdetta koskevista virhetyypeistä on sääntelyä maakaaren (MK) 2 luvussa. Nämä kaupan kohdetta koskevat virhetyypit kiinteistön kaupassa ovat laatuvirhe, vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe. Kiinteistönkaupassa myyjällä voi olla virhevastuu näiden virhetyyppien ilmaantuessa. Kiinteistökauppariidan tai asuntokauppariidan uhatessa ole yhteydessä lakimiehiimme!
Laatuvirhe
Laatuvirheellä (MK 2:17) tarkoitetaan sitä, että kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Tätä kriteeriä tulee ensisijaisesti arvioida osapuolten välistä sopimusta tarkastelemalla.
Laatuvirhe voi tulla kyseeseen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:
- Osapuolet ovat kauppakirjassa tai sen ulkopuolella yksilöineet tietyn kaupan kohteen ominaisuuden siten, että ominaisuuden määrittelyä voidaan pitää kaupan ehtona. Laatuvirhe on käsillä, jos kaupan kohde ei jälkeenpäin arvioituna vastaa laadultaan sitä, mitä on sovittu.
- Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
- Kiinteistöä voi myös rasittaa salainen virhe eli sellainen virhe, josta myyjä ja ostaja eivät voineet olla tietoisia ennen kaupantekoa. Myyjä vastaa myös tällaisesta salaisesta virheestä, mikäli kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ensisijaisesti myyjälle koituva seuraamus laatuvirheestä on kauppahinnan alentaminen, mutta virheellisyyden ollessa olennainen kauppa voidaan purkaa. Ostajalla on myös oikeus saada korvaus vahingostaan laatuvirheen perusteella. Salaisen virheen osalta tätä oikeutta ei kuitenkaan ole.
Vallintavirhe
Vallintavirheessä (MK 2:18) on kyse virhetyypistä, joka estää kaupan kohteen käyttämisen suunnitellulla tavalla tai suunniteltuun käyttötarkoitukseen. Ostajalla on virheen perustella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lisäksi ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan.
Virhe on käsillä esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:
- Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä.
- Myyjä on jättänyt edellä mainitun tiedon antamatta tai ei ole oikaissut ostajalla olevaa virheellistä käsitystä, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
- Kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa tilanteessa, jossa kohde on sitä varten hankittu.
Oikeudellinen virhe
Oikeudellisella virheellä (MK 2:19) tarkoitetaan ostajaan ja myyjään nähden sivullisen eli kolmannen henkilön oikeutta, joka kohdistuu kaupan kohteeseen ja josta ostaja ei ole tiennyt kauppaa tehtäessä.
Oikeudelliseksi virheeksi katsotaan myös ostajan lainhuudatuksen viivästyminen tai estyminen, joka aiheutuu myyjän puolella olevasta syystä. Käytännössä oikeudellisen virheen ollessa käsillä kaupan kohdetta voi rasittaa esimerkiksi kolmannen henkilön omistus tai panttioikeus eikä ostaja tällaisesta oikeudesta kauppaa tehtäessä ollut tietoinen ja tällainen kolmannelle kuuluva oikeus rajoittaa ostajan oikeusasemaa.
Oikeudellisen virheen ollessa käsillä ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lisäksi ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan.
